Quy định không rõ… ngân hàng bó tay

Cụ thể, đó là việc các chủ đầu tư đang gặp khó khăn trong khâu làm thủ tục cấp giấy chứng thực đầu tư, thủ tục chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang dự án NƠXH; khách hàng cá nhân khó lấy xác nhận của các cấp về thực trạng nhà ở tại địa phương... Bên cạnh đó, việc Bộ Xây dựng yêu cầu có thẩm quyền đề xuất số tiền cho vay trong danh mục dự án cũng sẽ gây vướng mắc khi nhà băng là bên phải có bổn phận thẩm định dự án, xác định số tiền cho vay và ký hiệp đồng tín dụng. Các NHTM đang khó giải ngân cho hồ sơ vay mua NƠXH do quy định chưa rõ ràng Việc quy định tài sản bảo đảm là chính căn NƠXH trong mai sau được mua, theo quy định tại văn bản số 1250/BXD-QLN, đang khiến nhiều NHTM lo ngại nhất. Bởi theo quy định, NƠXH không được chuyển nhượng trong vòng tối thiểu 10 năm kể từ ngày ký giao kèo mua bán, thuê mua. Nếu chuyển nhượng thì chỉ được chuyển nhượng cho Nhà nước hoặc cho chủ đầu tư, cho đối tượng được mua NƠXH theo quy định của địa phương. Do đó, trường hợp phát sinh rủi ro thì ngân hàng sẽ gặp khó khăn trong việc xử lý tài sản bảo đảm. Để xử lý tình huống này, các nhà băng đã yêu cầu chủ đầu tư ký kết hợp đồng ba bên, trong đó chủ đầu tư cam kết sẽ mua lại căn nhà nếu khách hàng không trả được nợ vay nhà băng. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư không hài lòng ký kết hợp đồng ba bên, gây khó khăn cho nhà băng trong quá trình xét duyệt cho vay. Trong khi đó, dưới góc nhìn của các chuyên gia pháp chế ngân hàng, cơ chế cho vay với chương trình này đang gặp khó khăn từ chính Thông tư 07/2013/TT-BXD hướng dẫn việc xác định các đối tượng vay vốn tương trợ NƠXH mà Bộ Xây dựng ban hành. Theo đó, về điều kiện được vay vốn để thuê, thuê mua và mua NƠXH, Thông tư 07 quy định mỗi hộ gia đình chỉ được vay một lần. Đối tượng và hộ gia đình của đối tượng cũng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện như chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, hoặc có nhà ở nhưng diện tích quá chật chội. Chẳng hạn, đối tượng có nhà ở là căn hộ chung cư nhưng diện tích bình quân đầu người của hộ thấp hơn 8 m2 sử dụng; hay có nhà ở riêng lẻ nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người của hộ thấp hơn 8 m2 dùng và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của UBND cấp tỉnh. Ngoài ra, đối tượng được vay vốn phải có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thị thành trực thuộc Trung ương, nơi có dự án nhà ở. Đối với trường hợp tạm trú thì phải đóng bảo hiểm từng lớp từ 1 năm trở lên. Và, đã có hợp đồng thuê, mua nhà ở thương nghiệp theo quy định của luật pháp. Quy định về điều kiện như vậy tưởng đã rất rõ, nhưng theo các chuyên gia pháp chế ngân hàng lại không rõ ràng và đúng luật. Thứ nhất, khái niệm hộ gia đình hiện giờ rất chung chung, cơ sở giấy tờ để xác định thành viên trong một gia đình cũng chưa rõ ràng. Bà Lê Thu Hiền - Trưởng phòng Pháp chế Vietcombank cho rằng, khái niệm về hộ gia đình chưa được hiểu và ứng dụng một cách hợp nhất, dù rằng đã được quy định tại Điều 106 Bộ luật Dân sự. Thành ra, trong một số trường hợp, hợp đồng bảo đảm của ngân hàng mặc dầu đã được công chứng và đăng ký giao tế đảm bảo đầy đủ nhưng vẫn có thể bị tuyên vô hiệu do chưa được đầy đủ các thành viên trong hộ gia đình thống nhất cùng ký vào hợp đồng đảm bảo. Điều này gây khó khăn cho nhà băng khi xét duyệt điều kiện vay vốn. Chuyên gia pháp chế cũng cho rằng, các quy định về hộ gia đình hiện nay rất phức tạp, nên chi các khách hàng phải cam kết các thành viên khác trong cùng gia đình (bố mẹ, anh chị em trong trường hợp khách hàng chưa lập gia đình, chưa tách hộ; hoặc vợ, chồng con cái trong trường hợp khách hàng đã lập gia đình) chưa được tiếp cận chương trình này và chịu nghĩa vụ về các thông tin cung cấp. Bên cạnh đó, việc công nhận tình trạng nhà ở theo quy định về điều kiện vay vốn cũng là câu hỏi lớn. Bởi trên thực tế, chính quyền phường, xã chỉ có thân xác định được tình trạng nhà ở trên địa bàn mình quản lý chứ không thân xác định được tình trạng nhà ở địa phương khác. Để thuận lợi cho việc khai triển gói tương trợ nhà ở, nhiều chuyên gia pháp chế cho rằng, các cơ quan can hệ cần xem xét lại và tháo gỡ những vướng mắc đang đặt ra trong quá trình thực hiện, như một số vấn đề tại Thông tư 07/2013/TT-BXD. Hộ gia đình là chủ thể chứa nhiều rủi ro pháp lý Hộ gia đình là một chủ thể mang tính đặc thù, nó không phải là cá nhân, cũng không phải là pháp nhân. Phải các loại chủ thể khác có giấy má pháp lý được cơ quan Nhà nước xác nhận (như cá nhân chủ nghĩa có chứng minh thư) thì hộ gia đình không có giấy má đăng ký này. Sổ hộ khẩu không phải là giấy má pháp lý xác định việc “có hoạt động kinh tế chung” của những cá nhân chủ nghĩa thuộc hộ gia đình. Do đó, đã từng có bản án không xác nhận thành viên hộ gia đình theo Sổ hộ khẩu. Căn nguyên là do chưa có quy định cụ thể việc đăng ký và xác nhận nhân cách chủ thể pháp luật dân sự của hộ gia đình, về cứ làm nảy, đổi thay, kết thúc nhân cách thành viên hộ gia đình. Bên cạnh đó, còn có nhiều vấn đề liên hệ đến hộ gia đình cần có quy định cụ thể như: có hay không xác nhận “hộ gia đình độc thân”, thỏa thuận giữa các thành viên hộ gia đình có phải đăng ký hay không… Do đó, thực trạng chung là các quan hệ luật pháp mà hộ gia đình là một bên chủ thể còn nhiều rủi ro pháp lý, trong đó có việc vay vốn, thế chấp, cố gắng tài sản của hộ gia đình ở các nhà băng. Điều này cũng làm hạn chế đáng kể việc mở mang tín dụng và dịch vụ bán lẻ của các nhà băng bây giờ. Bà Lê Thu Hiền - Trưởng phòng Pháp chế Vietcombank Dương Công Chiến Thời báo nhà băng